Předkupní právo podle NOZ v roce 2020

V letošním roce byla Parlamentem ČR schválena novela NOZ, podle které nastala jedna z podstatných změn z hlediska soukromoprávních vztahů s absolutní povahou, a to v předkupním právu. S účinností od 1. 7. 2020 byl opětovně omezen institut předkupního práva, který byl s účinností NOZ posílen.

Jaká úprava byla platná do současné doby?

V právní úpravě platné do 30. 6. 2020 bylo předkupní právo uplatňováno vždy, pokud byla nemovitá věc vlastněna ve spoluvlastnickém poměru. V praxi to tedy znamenalo to, že spoluvlastníci nemovité věci měli v případě prodeje 3. osobě předkupní právo na zakoupení nemovitosti. Předkupní právo se neuplatňovalo při převodu mezi spoluvlastníky, popřípadě mezi osobami příbuznými v linii přímé (tzn. děti, rodiče, manžel) spoluvlastníka. V opačném případě musela být řešena otázka uplatnění předkupního práva, kdy v ideálním případě potenciální prodávající jako první měl při případném prodeji oslovit zbývající spoluvlastníky, jestli mají zájem předmětnou nemovitost zakoupit, resp. zdali mají zájem o úplatný převod vlastnického práva k nemovité věci. Pokud by spoluvlastníci zájem o převod vlastnického práva k nemovité věci neměli, mohl se spoluvlastník snažící se o prodej nemovité věci obrátit na 3. osoby. Důvod logičnosti této úpravy lze spatřit zejména ve snaze co nejméně štěpit vlastnictví mezi jednotlivé fyzické či právnické osoby, respektive snahu zákonodárce lze spatřit ve skutečnosti, že pokud bude například pole 100 různých spoluvlastníků, kteří však mají právo používat celou věc a uplatňovat práva k ní ve velikosti podílu na věci, vlastnit pole, nebudou správu o tuto věc vykonávat tak kvalitně jako výlučný vlastník, který vlastní podíl o velikosti 1/1 na nemovité věci. Hlavní využití z hlediska předkupního práva bylo možné nalézt při exekučních nebo insolvenčních dražbách, kdy pokud se současný spoluvlastník neúčastnil dražby, mohl dorovnáním vydražovací ceny zcizit podíl, který byl předmětem dražby.

Z předkupního práva se však šlo vyvázat smluvním ujednáním mezi spoluvlastníky o neuplatňování předkupního práva.

Tato zákonná úprava však byla ze strany široké odborné veřejnosti od jejího počátku hlasitě kritizována a zákonodárce nyní tyto hlasy vyslyšel a rozhodl se uposlechnout je.

Jaká právní úprava je platná v současnosti?

Podle novely občanského zákoníku účinné od 1. 7. 2020 je však současná úprava značně omezena. Předkupní právo se uplatňuje pouze v případě, že bylo založeno pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, podle které nemohl spoluvlastník od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti při převodu podílu. V takovém případě náleží ostatním spoluvlastníkům k tomuto podílu předkupní právo v délce trvání 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Typicky se tak bude týkat situací, kdy jeden ze spoluvlastníků nabude spoluvlastnický podíl na nemovité věci  v dědickém řízení. Předkupní právo se však opět znovu neuplatní při převodu vlastnického práva k nemovitosti v linii přímé nebo mezi ostatními spoluvlastníky.

Pokud je předmětem vlastnictví zemědělský závod a pokud zároveň byl tento závod, resp. spoluvlastnický podíl na něm, získán na základě skutečnosti, kterou nebylo možné ovlivnit nebo pořízením pro případ smrti, bude možné dědické právo uplatnit ze strany spoluvlastníka kdykoliv za doby jeho trvání. Předkupního práva je zde však možné vzdát se písemným ujednáním mezi spoluvlastníky.