0 Předkupní právo podle NOZ v roce 2020

• Reality
• od Redakce
• 30-07-2020

V letošním roce byla Parlamentem ČR schválena novela NOZ, podle které nastala jedna z podstatných změn z hlediska soukromoprávních vztahů s absolutní povahou, a to v předkupním právu. S účinností od 1. 7. 2020 byl opětovně omezen institut předkupního práva, který byl s účinností NOZ posílen. Jaká úprava byla platná do současné doby? V právní úpravě platné do 30. 6. 2020 bylo předkupní právo uplatňováno vždy, pokud byla nemovitá věc vlastněna ve spoluvlastnickém poměru. V praxi to tedy znamenalo to, že spoluvlastníci nemovité věci měli v případě prodeje 3. osobě předkupní právo na zakoupení nemovitosti. Předkupní právo se neuplatňovalo při převodu mezi spoluvlastníky, popřípadě mezi osobami příbuznými v linii přímé (tzn. děti, rodiče, manžel) spoluvlastníka. V opačném případě musela být řešena otázka uplatnění předkupního práva, kdy v ideálním případě potenciální prodávající jako první měl při případném prodeji oslovit zbývající spoluvlastníky, jestli mají zájem předmětnou nemovitost zakoupit, resp. zdali mají zájem o úplatný převod vlastnického práva k nemovité věci. Pokud by spoluvlastníci zájem o převod vlastnického práva k nemovité věci neměli, mohl se spoluvlastník snažící se o prodej nemovité věci obrátit na 3. osoby. Důvod logičnosti této úpravy lze spatřit zejména ve snaze co nejméně štěpit vlastnictví mezi jednotlivé fyzické či právnické osoby, respektive snahu zákonodárce lze spatřit ve skutečnosti, že pokud bude například pole 100 různých spoluvlastníků, kteří však mají právo používat celou věc a uplatňovat práva k ní ve velikosti podílu na věci, vlastnit pole, nebudou správu o tuto věc vykonávat tak kvalitně jako výlučný vlastník, který vlastní podíl o velikosti 1/1 na nemovité věci. Hlavní využití z hlediska předkupního práva bylo možné nalézt při exekučních nebo insolvenčních dražbách, kdy pokud se současný spoluvlastník neúčastnil dražby, mohl dorovnáním vydražovací ceny zcizit podíl, který byl předmětem dražby. Z předkupního práva se však šlo vyvázat smluvním ujednáním mezi spoluvlastníky o neuplatňování předkupního práva. Tato zákonná úprava však byla ze strany široké odborné veřejnosti od jejího počátku hlasitě kritizována a zákonodárce nyní tyto hlasy vyslyšel a rozhodl se uposlechnout je.   Jaká právní úprava je platná v současnosti? Podle novely občanského zákoníku účinné od 1. 7. 2020 je však současná úprava značně omezena. Předkupní právo se uplatňuje pouze v případě, že bylo založeno pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, podle které nemohl spoluvlastník od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti při převodu podílu. V takovém případě náleží ostatním spoluvlastníkům k tomuto podílu předkupní právo v délce trvání 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Typicky se tak bude týkat situací, kdy jeden ze spoluvlastníků nabude spoluvlastnický podíl na nemovité věci  v dědickém řízení. Předkupní právo se však opět znovu neuplatní při převodu vlastnického práva k nemovitosti v linii přímé nebo mezi ostatními spoluvlastníky. Pokud je předmětem vlastnictví zemědělský závod a pokud zároveň byl tento závod, resp. spoluvlastnický podíl na něm, získán na základě skutečnosti, kterou nebylo možné ovlivnit nebo pořízením pro případ smrti, bude možné dědické právo uplatnit ze strany spoluvlastníka kdykoliv za doby jeho trvání. Předkupního práva je zde však možné vzdát se písemným ujednáním mezi spoluvlastníky.

0 Koupě nemovitosti a náležitosti kupní smlouvy

• Reality
• od Redakce
• 25-11-2018

Po té, co si vyberete určitou nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, musíte sim složit zálohu, ze které se navíc strhává provize. A tak je lepší, když se tato provize stane součástí celkové kupní ceny, což vám umožní využívat k jejímu krytí prostředky v rámci hypotéky. V tomto případě byste ale měli předběžně uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě, díky které budete moci jednat s finanční institucí poskytující hypotéku, rovněž v ní je udáno, kdy bude podepsána smlouva kupní.   Kupní smlouva Každá kupní smlouva týkající se nemovitostí musí mít své náležitosti, mělo by se jednat o takzvanou "standartní verzi". Tu vám většinou předloží již realitní společnost, se kterou jednáte. I když je udáno, že je to standartní kupní smlouva, dobře ji pročtěte a překontrolujte. Pokud se vám některé informace nebudou líbit, můžete jednat s realitní kanceláří o možných změnách.   Každá kupní smlouva na nemovitost musí být písemná, ideálně sepsaná ve třech kopiích, a neměly by v ní chybět tyto náležitosti.   Identifikace smluvních stran Prodávající i kupující mají být jasně definováni a pojmenováni, ve smlouvě se udává mimo jiné i adresa bydliště každého z těchto dvou subjektů a další kontakty. Nebojte se požádat prodávajícího, aby vám předložil občanský průkaz, konec konců i on na to má právo.   Předmět kupní smlouvy i v předmětu kupní smlouvy by měly být uvedeny jednoznačně dané informace, jako je adresa, označení nemovitosti v katastru nebo celková plocha.   Kupní cena Jakmile bude dohodnuta kupní cena nemovitosti, domluvte i to, jak bude proveden převod financí a samozřejmě také kdy k tomu dojde. Dobré je využít úschovnu peněz, kde tyto prostředky počkají až na vhodnou dobu, než budou odeslány na účet prodejce.   Převzetí Převzít nový dům, byt či jinou realitu může být spojeno s radostí, ale také s určitými starostmi. Bude důležité domluvit, kdo podá návrh na zaregistrování do katastru nemovitostí a také to, kdo bude plátcem poplatku za toto vložení. Bude stanoveno, kdy převezmete objekt a kdy se má původní majitel odstěhovat.   Součástí kupní smlouvy je zajisté také ověření podpisů, to je možné provést na běžné poště.

0 Výhody hypotéky oproti nájmu

• Reality
• od Redakce
• 28-11-2017

Hypotéka vs. nájem, velké dilema dnešní doby. Když se řekne hypotéka, všichni si hned představí dlouhé roky splácení a radši sáhnou po nárazovém řešení – nájmu. Co se ale dlouhodobě finančně vyplatí? Nájem Řekněme, že si pronajmete byt a budete splácet 20 000Kč měsíčně. Za rok se částka vyšplhá až na čtvrt milionu korun. Pokud má byt hodnotu dva miliony, za osm let byste ho měli na hypotéku splacený. Pokud ale žijete v podnájmu, nájem budete platit vesele dál. Vyplatí se jen pokud hledáte příležitostné a krátkodobé ubytování. Hrozí zde také riziko zvýšení nájmu, které, pokud si hypotéku vezmete, odpadá. Hypotéka Z předchozího příkladu je jasné, že hypotéka se dlouhodobě vyplatí, protože peníze, které do ní vložíte, vám nadále zůstanou v hodnotě bytu, kdežto u nájmu ne. Mnoho lidí se ale bojí, že např. těch osm let je na splácení velmi dlouhá doba. Také mají strach z exekuce, v případě, že by nebyli schopni hypotéku splácet. V dnešním světě už to není takový problém, samozřejmě záleží na podmínkách úvěru, jaké vám poskytne vaše banka, ale nejčastěji lze hypotéku „prodat“ – někdo vám zaplatí všechny peníze, které jste vy do ní investovali a poté ji sám splatí a nemovitost mu připadne. Proto, i kdybyste měli v nájmu zůstat třeba jen jedem rok, je výhodné si hypotéku vzít a později ji prodat, protože se vám vaše peníze vrátí, což se s nájmem nestane. Myslete tedy finančně dlouhodobě dopředu a vždy vše promyslete, vaše peníze investujte rozumně.

0 Faktory ovlivňující cenu realit

• Reality
• od Redakce
• 26-10-2017

Faktory ovlivňující cenu realit Stanovit cenu bytu či domu je složitý proces, protože k jeho řešení nelze použít tabulky a standardní vzorce. Je třeba zohlednit mnoho faktorů a odhadnout takovou hodnotu, kterou je kupující ochotný zaplatit. Ke správnému odhadu nám můžou pomoci tyto hlavní body: Lokalita Asi pro nikoho nebude překvapením, že lokalita má největší vliv na cenu realit. Stejný byt v centru Prahy bude několikanásobně dražší, než v místech s nízkou poptávkou po bydlení (nejnižší ceny jsou dlouhodobě v ústeckém a moravskoslezském kraji). Nejde však pouze o město či vesnici, v němž se realita nachází. Kvalitu lokality určuje i blízkost občanské a komerční vybavenosti, parky a zeleň v okolí, dostupnost MHD, výhledy apod. Požadavky na lokalitu jsou samozřejmě jiné pro byt a jiné pro rodinný dům. Technický stav bytu a objektu Je zřejmé, že byt v dobrém stavu se bude prodávat mnohem snáze. U novostaveb je dobrý stav samozřejmostí, důležité je jeho vyhodnocení především u starších objektů. Rekonstrukce může cenu bytu zvýšit i o větší částku, než jaká byla potřebná pro samotnou rekonstrukci. Celkový stav bytu se hodnotí podle stavu dílčích aspektů, kterými jsou např. rozvody TZB (vodovod, kanalizace, větrání, vytápění, plyn, elektřina), podlahové krytiny, omítky, okna a dveře a mnohé další. Pokud se byt v dobrém stavu nachází v objektu, jehož stav je naopak velmi špatný, vzroste cena bytu jen minimálně. Stáří a architektonická hodnota Cena bytů klesá s rostoucím stářím, ačkoliv rekonstrukce může ztrátu na hodnotě výrazně minimalizovat. Se stářím může (ale i nemusí) souviset přidaná architektonická hodnota. I novostavby můžou být z architektonického hlediska kvalitně provedeny, což zvyšuje jejich hodnotu. Přidané funkce a vybavení bytu, respektive domu V dnešní době je poptávka především po parkovacích místech, které můžou být součástí realit. Ideální jsou parkovací stání v podzemních garážích, které jsou součástí bytových domů. Běžně jsou k bytům přidruženy také sklepy. Do vybavení domu lze počítat např. kočárkárny nebo prádelny. U rodinných domů plní důležitou roli zahrada, kde zohledňujeme především její velikost a orientaci. Velikost Zpravidla platí, že čím větší byt, tím vyšší cena, pokud toto pravidlo aplikujeme na byty v jedné lokalitě a obci. Pro stanovení ceny na základě velikosti je možné použít cenové mapy, ve kterých je stanovena cena za m² v dané lokalitě. Pokud se výměra bytu vynásobí touto hodnotou, lze snadno získat odhad ceny bytu (výsledek je spíše orientační, nelze se na něj jednoznačně spoléhat). V centru Prahy může cena za 1m² dosáhnout až 90 000 Kč, zatímco např. v severočeské Bílině se cena pohybuje kolem 4 000 Kč za m². Vlastnictví Hodnotu bytu povětšinou zvyšuje, pokud máte byt ve vlastnictví. Družstevní byty bývají levnější.